本文转载自 南方都市报
揭秘中国购买
20 12年6月，一名带着大约17 .7 5万美元的中国男子在温哥华机场着陆时被查。他对加拿大边防局官员克拉伦斯·罗说，带这些钱入境是为了买房或买车。近年，越来越多的中国开发商、投资客奔赴海外投资的新闻频频见诸报端。
“有中国投资者甚至不用亲自前来便定了35套公寓，只是看看图片，然后签支票成交。”加拿大多伦多市的佛州搜房公司的韦恩·莱维称。
那么，究竟哪个国家的租金回报率最高？各国购房首付和贷款利率又如何？
租金回报率迪拜最高可达10%
按照最直接的投资计算，目前热门投资国的房产租金回报率看似高于国内。
澳洲华人黄先生表示，目前澳洲悉尼中心地段一套一房一厅的apartm ent(公寓)，大约卖80万澳元，每周可租1200-1400澳元，表面计算有7%-8%回报率。但扣税之后，大约就剩3%-5%回报率了。
曾在中国生活留学，通晓中文而有较多中国客户的纽约房产中介机构B ellm arcR ealty的经纪人JosephC orda告诉南都记者，纽约一个公寓(C ondo)的收益一般难以超过5%，通常为3%- 4 %。但是投资普通住宅(H ouse)因为不需要缴纳高昂的物业费用就会高很多，达到7%-8%并不是特别难的事情。
“横向对比目前几个海外置业的国家和项目，相对来说回报率最高的是迪拜。”据家叶海外集团销售总监梁文俊介绍，迪拜的房产主要以酒店式公寓为主，投资回报率高，可达到10%。目前代理的迪拜T heBridge也是酒店管理项目，包装修包管理，投资者的年投资净回报也可达到6%-8%。
根据高力国际的国际物业部分析，按性价比计算，海外房屋优于广州，且海外房产租金回报率一般比国内高，如伦敦目前住宅的租金回报率可达5%- 6%，随着中国移民潮的兴起，这些国家的楼价都因此而有所上涨，温哥华过去两年楼价的增长是7.5%，多伦多是17.7%。即便是伦敦中部，租金回报率也一直保持在4%-6%的水平，如果物业在交楼后能在短时间内租出去，租金的收入可抵销贷款、中介佣金、管理费等费用，相当于供楼的费用就此解决了。
与国外相比，广州的租金回报率看似相形见绌。以广州珠江新城的汇峰公寓相比，一套45平方米左右的公寓，目前单价大约3.4万平方米，“租金大约是4000元/月，租金回报率大约是3 .2%左右。”满堂红研究部高级经理周峰表示，广州目前一房一厅的公寓回报率普遍在3.9%-4%。
事实上，广州租金回报率相对低与近年房价高涨不无关系。曾小姐透露，其于2007年在天河区沙太南路橡树园购买的小户型，出租回报率高达12%以上。
首付澳大利业最低可一成
除租金回报率外，国外购房首付相对较低，也是大多数中介向买家推荐的必杀技。
“在澳洲买房，首付最低只需10%，而且房款存入银行由政府账户托管，其间所获的利息也归属买家。”某海外投资机构负责人王先生介绍，澳洲的房子一般是卖“楼花”，交了首付后房子三四年后才收楼，而且贷款
也是在收楼前三个月才办理，买家其间可以炒“楼花”。
有关资料显示，澳洲所有款项由第三方澳洲政府账户托管，如果其中一方需要动用这笔费用，都必须由三方签名才可以，直到交割后获取产权证，房款才汇入开发商账户。当地一般商业银行提供住房抵押贷款外，还有专门运用政府退休金和其它基金的私人财务公司。首次购房，抵押贷款最多可贷到房价的95%，但贷款额超过房价80%的，需按贷款额的1%付贷款保险；第二次购房，抵押贷款可贷到房价的110%，可以将首次购的房再抵押。签合同后不用立即还款，现房交割后才开始还款，更主要的是，一定期内可只还利息不还本金，还款压力比中国小很多。
世通投资集团常务董事安德烈介绍，在意大利，投资人可以多期付款，第一期付款总投资额的25%至30%之后。
迪拜的置业门槛相对较高，以一次性付款为主。梁文俊介绍，迪拜物业主要面对旅游，因此客户与澳洲等其他国家的客户也是不同的。置业门槛基本都达400万-500万元人民币。
贷款利率多伦多低至2 .9%
在国内，8 .5折的贷款利率已属优惠。但在国外不少国家，其贷款利率相对更低。在不少崇尚以“杠杆效应”投资的买家而言，这也是他们选择海外置业的原因。
澳信集团介绍，澳洲贷款利率虽与中国相差无几，但其房产资金杠杆会比中国更高，主要是不仅可以选择净利息还款，还可以利用对冲账户的功能，以存抵贷，降低还款利息。比如在A银行贷款50万，而在B银行开了对冲账户，存50万，那么就不需要支付50万的利息款；而当买家需要用钱时，取多少就给多少的利息，且按天计算。房产升值后，还可以将升值部分贴现(也就是“加按”)后再投资。
至尚集团董事长袁颖曦介绍，目前加拿大多伦多的贷款利率大概是2.9%，相对处于历史低位，与其它国家相比优势较大。美国联邦住房抵押贷款公司1月2日公布的调查显示，岁末年初，美国用于个人购房的抵押贷款利率再创新低。全国30年期抵押贷款固定利率的平均水平为5.85%，15年期抵押贷款利率的平均水平上周也降至5.24%。这也是美国的房地产市场强劲的主要原因。
房价涨势海外不如中国
尽管众多机构宣称国外置业利好颇多，但事实上，与中国近几年每年高达5 .9%- 20%的涨幅相比，外国房价涨势无疑是小巫见大巫。曾在澳洲开发房地产的黄先生介绍，过去十年澳洲的房价大约涨了1.3-1.5倍，其最大的优势在地块的价值，具有永久产权。多年来房价总体比较平稳，但随着中国开发商和投资客涌入，亦渐现泡沫。尽管如此，根据澳洲入境处的预测，未来几年申请移居澳洲的移民人数将持续上升，这对于海外投资及澳洲房产来说无疑是个利好。
在英国，“大部分当地年轻人即使成家以后也只能选择租房子。”在英国读书的Wandy告诉记者，英国非核心城市的一栋别墅通常都要一两千万人民币，对于多数留学生和投资客来说，这样的置业门槛显然太高了。而其“近几年基本都保持每年5%-8%的增长”，较中国而言也不值一提。
房价至今仍未从2008年金融危机中回过神来的美国，其便宜的房价是中国人投资的热门国家之一。几年前赴美定居的卢小姐告知记者，美国除了中心城市及华人聚居区房价近年保持微升外，一些边缘城市的房价基本不涨，甚至下跌。美国佛罗里达州夏洛特港一套2005年价值10万美元的三卧室房子，去年被美国“最年轻房东”维娜以总价1.2万美元拍得，其房价7年间缩水近9倍。
费用加拿大的税让投资客很悲催
在加拿大，纯粹想投资的买家或会很“悲催”。当地购房后再出售需缴纳房产增值税，非居民的投资者缴税率高达25%-50%。以50万加元的房产为例，倘若不具有加拿大身份的买家在房产价值达到70万加元时出售，增值20万加元，增值税则高达5万-10万加元；如果该房产用于出租，要缴纳约25%的租金税。
此外，在加拿大买房需要考虑“养房”费，最大头的是物业税，当地政府每年会对物业进行估价收物业税。如多伦多地区物业税约为房产估值的1%；温哥华地区约0 .5%-0 .6%。即评估值100万加元的房子，多伦多业主每年要缴1万加元的物业税；温哥华则需缴5000至6000加元。“加上物业税和其他费用在内的所有支出，买家还有可能亏损。”
意大利亦如此，每年都必须缴付IM U“不动产税”，税率为不动产估值的0 .4%(第一套房产)-0 .7%(第二套房产)。每年居住超过183天都视为当地居民，需缴个税，税率为23%-39%。如果是买首套房产可享受一定数额的减税待遇。
比一比
澳洲贷款利率较高，有的超过7%，假如不存在刚性需求，而仅出于纯投资目的，在澳洲置业的回报和还贷压力会比较大。
新加坡楼市与香港相似，楼价一直都很高，再者因为国家小，其房地产市场始终有需求。
(责任编辑：张尧)