本文转载自 emirates247 翻译/Mary
据一家全球领先跨国银行今天公布的消息称，迪拜房地产市场如今进入了又一个膨胀时期，不过这次不同于上次的房地产投机主导，本次的市场回升得益于其基础设施的加强。该消息还暗示，如果基础设施能够保持现状，迪拜房地产市场就能够继续回温。
从2009年迪拜房地产市场探底之后，此次迪拜房价的明显回升得益于诸多因素，包括经济回弹、人口增长、投资者信心回归以及监管加强等等。
银行今天发表了一篇名为“迪拜房市：靠基建不靠投机”的报告，据该报告显示，迪拜房地产市场正在扩张，而此次扩张的基础是基础设施的完善以及一系列其他原因，比如贷款的稳定增长，低期房销售比例，房市监管加强等等，都使得此次房地产市场的膨胀区别于2008年的房产泡沫。
该报告的笔者Carla Slim表示：“由于市场需求强烈，经济基础被大力增强，迪拜房地产市场正在不断上涨。与之前2009年的房产价格和交易量形成鲜明对比，从2011年开始，迪拜房地产开始呈现出稳步回升状态。”
“虽然增幅缓慢，但是趋势却很稳定，投资者对房市的信心已经回升。”
如今迪拜房市的扩张已经积蓄起了重要的推动力，尽管租赁板块的增幅拖了整体市场的后腿，但别墅板块销售价格已经增长了四分之一，而公寓板块的销售价格则在去年急速攀升了近40%。
Slim估测：“2013年第二季度是迪拜房地产市场连续增长的第四个季度。在过去的12个月中，房地产市场中，公寓板块价格上涨了38%，而别墅板块增长了24%，两板块的房屋租赁价格涨幅分别为20%和17%。”
银行分析了此次价格上涨背后的众多推动因素，最后得出结论，此次价格上涨不同于以往的投机行为主导。
该报告称：“我们分析了最近房市价格上涨了诸多推动因素，评估了目前的价格是否源于过度的投机行为，如果是，那将会导致另一次房市泡沫。”
报告还写到：“我们目前得出的结论是，如今迪拜房市的表现得益于经济基础完善而非市场投机行为。尽管这一情况可能会发生改变，但值得欣慰的是监管机构已经在起草相关法律来抑制期房市场的过度投机行为。”
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此次有何不同？
该份报告中表示，本次迪拜房市的增长不是突发现象，而是逐步稳定的过程，从而使得本次的增长更加可靠。
“2008年迪拜房地产市场的急速膨胀是由于过度的短期投机行为导致，尤其是在期房市场。在期房市场，买家只需要支付10%的价款（不需要付全款），因此导致整个市场杠杆率非常高。“
“很多买家都没有意愿或是能力支付未来的贷款，因为他们只要一需要支付某些款项就可能将房产脱手。这种情况使得整个房地产市场非常不稳定，成为一个高杠杆衍生的市场。“
当然，2009年至2010年间的地产价格急剧下跌也被记录了下来，有些报道至今仍然表示，当时的迪拜房地产市场是全世界表现最差的房地产市场之一，在短短两年时间，一些地产的价格下跌幅度高达50%。
银行报告显示：“迪拜房屋租赁价格从2008年的最高点一路狂跌，到2009年探底，下哦那个2008年第四季度到2009年第四季度的平均跌幅达到44%。同样，住宅销售价格在2008年至2009年一年间蒸发掉一半。2010年，租房价格下跌趋势放缓，别墅以及公寓租赁价格全年没有明显变动，而在2009至2010年间这两个住房板块的租赁价格曾分别急剧下跌32%和21%。”
据该报告称：“2011年标志着房地产市场的复苏，别墅租赁及售价都开始表现出积极信号，表现好于公寓板块，该板块在2012年才开始表现出转好迹象。”
去年一年见证了房地产售价以及租赁价格的回暖趋势，而且售价上涨幅度要高于租赁价格上涨。
“在房屋售价方面，别墅板块表现要好于公寓板块，两个板块在2011年第四季度到2012年第四季度的增长幅度分别为24%和12%。房屋租赁价格涨幅缓慢，2011年第四季度到2012年第四季度别墅租赁价格上涨6%，而公寓租价上涨了7%。
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迪拜房市回暖的背后推动因素有哪些？
经济回弹
银行报告重点强调，房地产市场表现受更广阔的经济大趋势影响。“在过去的三年里，迪拜的经济经历了一次稳步而且可持续的增长。这一增长的主要驱动力有物流、服务业以及零售业。这一趋势应该还会继续保持下去，尤其是物流行业，迪拜工商联合会公布的数据显示物流行业对迪拜国民生产总值的贡献率高达14%。”
“基于迪拜工商联合会发布的研究报告，我们预计， Abu Dhabi，卡塔尔以及沙特阿拉伯政府的财政支出增加会促使贸易额在未来一年继续增长。旅游业也有望在2011年至2021年间保持每年6.5%的增幅，这一增长趋势可以推动该行业的就业率以每年4.1%的幅度增长。”
人口增长
经济的增长也使得迪拜的人口数量开始急剧攀升，这也刺激的住房市场的需求量，住房售价和房屋租赁价格也随之上涨。根据迪拜统计中心公布的数据，迪拜的人口总数已经达到217万，而几年前这一数字也只有197万。这意味着两年的时间里，迪拜人口数量增长了20万之多。不过，非官方统计出的数据要更惊人。一些分析师指出，目前的交通拥堵状况以及学校资源的急剧都在某种程度上显示出人口增长要远远高于官方的统计。
“迪拜长期以来一直是远离该地区政治及经济动乱的避风港，这一优势使得中东及北非其他国家的居民都被吸引而来。根据售房中介的报告显示，动乱地区的民众在迪拜购房的预防也更加强烈。”
“此外，学校报名数量也可以反映出现在住房市场出现了很多租房的家庭。据迪拜统计中心统计，2012年至2013年迪拜学校吸收的非本地学生人数达到10.35%之多。”
投资者信心回归
经济基础的巩固以及房价的不断攀升也促使投资者信心开始回归。这一点将激发房价的进一步上涨，房价的上涨和投资者信心回升会产生协同效应，彼此影响。
该报告引用经济发展部公布的2013第一季度投资者信心调查数据称，有超过半数（55%）的受访者预期2013第二季度的房价会继续上升，另有30%的受访者预期房价将在第二季度保持平稳。
报告中写道：“投资者们对于第二季度的积极预期得益于实体经济的复苏，报告中统计的这些企业中有91%都在第一季度实现经济增长或保持平稳。”
“更重要是，调查还显示有98%的企业计划在第二季度扩招（23%的企业）或是保持（75%的企业）其现有的员工数量。
监管加强
去年迪拜出台的两部法律，旨在加强房地产市场的透明度，并加强市场监管。这一举措使得迪拜房地产市场发生了实质性的改善。迪拜土地管理部起草的《投资者保护法》以及《房地产开发行业准则》都在2012年出台。
“前者旨在保护房地产市场投资者的权益，就完工延迟，交房延时，单方面修改合同条款以及开发商擅自改变房屋结构等方面都作出了约束。该法律允许投资者们在上述情况下取消购房合同并依法获得相应的退款。”
后者则要求房地产开发企业及时向投资者披露房产的相关信息，包括工期延迟情况下的备选方案等。这部法律规范了房地产开发企业应承担的义务。
“这些通过保护房地产投资者权利以提升市场监管的举措都进一步促使投资者信心回归并得到稳固。由于市场价格的回升，房地产市场证券持有者，比如房地产业主以及租户，也都对市场恢复了信心。”
2020世博会
在2020世博会申办权的角逐中，迪拜目前正处于领先地位。分析人士预测迪拜有望成功竞标（竞标结果将在2013年11月份公布），届时将能给迪拜的整体经济注入一针强心剂，迪拜乃至整个阿联酋的房地产价格也均会受益。
报告中称：“2020世博会将有望加强整个房地产市场稳定性。目前竞争2020世博会的候选城市共有五个，分别为：Izmir（土耳其）、Ayutthaya（泰国）、Yekaterinburg（俄罗斯）、So Paulo（巴西）以及迪拜（阿联酋）。而Ayutthaya已经弃权，迪拜获胜的几率又增大了几分。”
“如果能够举办这一盛会，届时将会有250万游客到访迪拜，并能新增30多个工作岗位。其中90%的就业机会都会出现在2018年至2021年期间，多数都分布在旅游业。这也预示着这些新增的就业岗位很有可能转化为永久岗位，在后世博会时代将为整体经济的增长创造有力条件。”
总体来讲，该报告的观点就是目前迪拜房地产市场的回暖得益于经济基础的稳固，这一结果则表明这种回暖增长的态势将在可预见的未来阶段保持下去。“迪拜房地产市场从2011年开始回暖。这些都为迪拜房地产价格平稳强劲持久的增长打下基础，而且住房需求的增长以及新房源的平稳注入相协调将使得市场更加稳定。”
“房地产市场的回暖得益于经济基础的稳固而非过分投机行为导致，这与2008年的房地产泡沫形成了鲜明对比。房地产市场的未来发展动向还是取决于将来经济基础的发展结果。目前，我们得出的结论是，如今的迪拜房地产市场尚未出现任何严重的投机泡沫的迹象。”