汇编/沫沫吐 文/原子能尤海涛 苏富比王丹 Aqua蒋一峰 易居Michelle Chen RAK陈英娜 ENBD宋思敏
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2013，迪拜房产爆热，吸引了全球的眼球。那么2014的现在，与2015的未来，迪拜的房产会是什么样的现状，又会是什么样的预期？很抱歉，我们也不知道答案。但本刊中，我们邀请了几位资深的房产中介及银行从业人员，让他们解答关于迪拜房产投资的几个关键问题，希望大家能通过专业人士的解答，做出明智的选择。
从宏观上平均来看，现在迪拜的房价大约多少迪拉姆每平？
低端楼盘的价格区间在 700 – 1,000AED/平方尺，如国际城、运动城、JVC等；
中端楼盘的价格区间在 1100 – 1,700AED/平方尺，如商务港、JLT等；
高端楼盘的价格区间在 2,500 – 4000AED/平方尺及以上，如最高楼、棕榈岛等。
（阿联酋以平方英尺作为面积单位，换算：1平方米 = 10.764平方英尺）
迪拜房产的租金回报率目前大概有多少？
回报率根据楼盘的地理位置和租赁方式差别很大，公寓一般在2-10%，别墅在4-6%。平均在7%左右，而越低端的租金回报率越高，越高端的回报率越低。
没有阿联酋长签的国内客人想要在迪拜买房，需要哪些条件？提供哪些文件？他们在迪拜置业后可获得哪些特权？
国内客户在迪拜置业只需要年龄超过21岁，持有有效护照原件即可购买迪拜购买永久产权房产（Free Hold）。 在迪拜的银行可以开一个存取款账号，可以开具支票就可以了。迪拜法律规定，外国买家购买100万迪拉姆以上的房产，就可以申请2年的居住签证，2年后，只要买主继续拥有这个房产，就可以每年续签居住签证，直到不再拥有此房产。同时买主还可以帮自己的伴侣和18岁以下的孩子申请同样的居住签证。孩子可以在迪拜上学。买主本人和伴侣都可以在迪拜正常的工作或创业，但无法获得永久居住。
投资期房和现房，之间有什么差异？
1.投资回报的不同。现房有租金回报和升值回报。期房一般只有升值潜力回报，此回报一般高于现房，交房后出售一般有20-30%的增值回报率。
2.付款方式的不同。期房一般有一个付款程序，根据工程进度只需要支付很小比例的购房款，资金压力较小。
3.产权证明的不同。现房是Title Deed，期房叫Oqood，是房子完工交房前，正式的Title Deed发放前的一个产权证明文件。
4.期房投资如果不是非常好的项目一般流动性较差，出手速度较慢，除Emaar开发的房产以外基本上无法获得银行贷款。
* 你预期明年2015年，迪拜的房价和租金会怎走？请你预测一下明年的房价和租金涨幅。
原子能尤海涛：2015年迪拜房价和租金会在调整中缓步上升，预计明年房价租金涨幅会在15% – 25%左右。
苏富比王丹：至于2015年的预测，我认为非常难预测。有一种可能是有更多的外国投资者涌入迪拜这个相对于其他国际城市都便宜的房产市场（尤其是亚洲的投资者），导致房价继续大幅提升。本地终端买家对市场的影响不会很大，因为过去俩年内，迪拜80%的房产交易是外国现金买家，本地终端买家只占20%。租金的涨幅可能会缓慢下来，但还是会处于增长状态，尤其是二线，三线社区会变得越来越抢手，租金增长幅度会超过一线社区。
Aqua蒋一峰：2015年迪拜的房价个人认为还是往上走，预测租金涨幅在20-30%之间，房价涨幅会在15-20%。
* 针对中产阶级，预算在100万迪拉姆以内，你有什么置业建议？
原子能尤海涛：可以考虑买国际城、运动城、硅谷、JVC这些高速发展区域的房子。
苏富比王丹：100万以内的预算比较适合投资二线有潜力社区的一室公寓。因新机场投入和世博会，所以迪拜以后的发展方向是南部。于是Sport City和JLT是这个预算内最好的俩个选择。
Aqua蒋一峰：如今的市场总价在100万以内的房子不是位置偏僻就是房屋质量较差，但是可以选着投资一些总价在200万以内的小户型，可以做银行按揭，或者投资一些位置有发展前景的期房，期房一般是根据工程进度付款，压力比较小。
* 如果你作为投资者，你最想投资哪一块楼盘？原因是？
原子能尤海涛：投资这一块比较难讲，我们会根据投资人不同的投资需求，投资金额来建议客户投资不同的楼盘。不同的投资需求就有不同的投资方案，比如手里有100多万现金，想要快进快出，那么选择高速发展区域的公寓会是比较好的选择。如果是想长期投资，收取租金，人又在国内，没有那么多时间管理自己的房产，那么可以投资一些酒店公寓或者高速发展区域的商铺。手里有几百万上千万想要投资房产，根据投资需求可以考虑一些高端区域还有一些比较好出手的期房项目或者高速发展区域整层整栋楼。
苏富比王丹：第一是Downtown,因为它是迪拜永远的中心，并且同其他国际著名城市相比，它的价格还有很大的增长空间。第二是金融自由区DIFC，因为它中心的位置和有限的居住公寓的供给以及迪拜对金融业大力推动的政策，使它可能会成为今后迪拜唯一一个需求大于供给的居住区。三是南部区域，随着新机场启用和世博，Marina，JLT，Sport City会更具潜力。
Aqua蒋一峰：作为我本人投资最重要还是地理位置，会考虑位置靠谢赫扎伊德路两边的物业和311号公路两边的物业，因为迪拜未来发展趋势还是会靠进新机场和世博会地址。
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房产信息贡献者联系方式：
原子能 – 尤海涛：050 758 3533
苏富比 – 王丹： 055 938 8636
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易居 – Michelle：055 662 6998
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关于房贷，看看银行如何回答？
*你们银行申请房贷的条件是？
RAK：对象是工资客户和私营企业法人。工资客户需月工资一万五或以上；私营企业法人需年销售额在四百万及以上。
ENBD：工资客户，工资在2万以上，工作年限不低于1年，需考核6个月工资转账账单；公司法人，月收入5万以上，主要考核公司账单每月平均余额，执照年限不低于3年，并需要最近两年的公司账目审计报表。目前房贷仅提供给已交工，带房产证的永久产权房产。
*能给予的贷款金额是？利息是多少？
RAK：视情况。最低20万，最高可达2千万；年利息4.25%
ENBD：视情况。工资客户贷款金额可达60倍工资，公司法人贷款金额最高可达到一千万。年利息3.99%-5.99%。
*你们银行批准房贷的一个流程是？周期是？
RAK：找到房贷的工作人员进行咨询，然后按照银行的要求提供资料，再进行审批，一般时间是两周到一个月，具体每个客户不同。
ENBD：客户需提供有效护照、签证、Emirates ID、最新工资证明、最近6个月工资转账或公司银行账单、一张彩色护照照片，及相关费用提交预审。贷款年限最低15年，最高25年。（年龄限制：65岁以下）
*以上银行提供信息仅供参考，一切以银行的最新政策为准。
银行信息贡献者联系方式：
RAK 信贷经理 陈英娜 056-1232368
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