本文转载自 arabianbusiness 翻译/Mary
在俯瞰迪拜某段大道的一处超过40层楼高的广告版上赫然写道：“保持冷静。没有泡沫。(Keep calm. There’s no bubble)”这是去年最新的某个地产搜寻门户网站打出的广告。在当时看来这句话可能是正确的，不过当下，危机正在发酵。
银行对于建筑业的贷款大幅增长显示出金融机构在经历了2008年迪拜危机的重挫之后，又在过去几个月里重操旧业将资金注入房地产市场。
同时，得益于迪拜经济的再次繁荣，房地产价格也开始迅猛增长，也增加了市场不稳定的机率。
急速增长的供应量与不稳定的市场需求是一个具有很大风险的组合，六年前迪拜也正因如此才陷入危机，迫使国有企业不得不对数十亿的债务进行重组，也使得全球金融市场更加振荡。
这一次，当局表示他们已经在时刻注意潜在危险因素，也已经采取了相应的监管措施放缓需求增长速度。不过相比于香港和新加坡等其他面临着同样问题的国际化城市，迪拜采取的这些措施还是比较温和的。汇丰银行该地区首席经济学家Simon Williams表示：“现在说是市场的顶点还为时过早，不过信贷增长的速度却显示这个循环的速度在加快。”
“如此大额的贷款投放很显然与经济秩序和稳定的房价不符。当局应该立即采取措施，否则地产泡沫将开始发酵，等到他们意识到危机就已经为时已晚。”
迪拜一到三月的房地产价格显示，其年同比增幅已经连续第四个季度居于全球主要市场的首位。房地产咨询公司莱坊国际的报告指出今年第一季度迪拜房地产价格年同比增幅为27.7%，而租金价格同期增幅平均为30%左右。
迪拜土地局指出，拥有230万人口的迪拜在第一季度的房地产总成交量剧增了38%，达到610亿迪拉姆（合166亿美元）。
年度经济增长接近5%以及阿拉伯地区投资者们为避开地区动荡而产生的资金流入都是迪拜房地产价格上涨的很好解释。
尽管有些地区的房地产价格已经恢复到了危机前的峰值水平，但还是要比其他国际化城市要低很多。迪拜高端房地产市场每平米均价在6200美元到7500美元之间（合每平房英尺580-700美元），而新加坡则在每平米27600到33700美元之间。
目前的房地产交易量还没有达到危机前的顶峰水平，不过市场需求量却有了增长放缓的迹象。Propsquare地产公司表示，由于价格变得越来越无法负担，今年截至目前的房地产交易量年同比下降了近25%。
Propsquare首席执行官Parvees Gafur表示：“目前，卖家的预期售价和买家愿意支付的价格之间的差距非常大。”
然而，迪拜土地局在描述第一季度的房地产交易量时用了“令人印象深刻”这样的表述，同时还表示希望能够继续增长。
该部门总理事Sultan Butti Bin Merjen称：“我们希望在未来三个月市场能保持这样的活跃度，而且该季度过后我们将发布一系列针对迪拜的经济刺激项目，并发布关于2020世博会准备工作的报告。”
政府在2012年11月发布了一系列建设计划，包括拥有全球最大购物中心的大型综合体，超过100家酒店以及一座比海德公园打出三分之一的公园。这些计划都催生了当下的房地产繁荣。
2009年国有开发商Nakheel濒临债务违约之后，位于迪拜沿海象征着2008年房地产市场崩盘的世界群岛中，超过200座人工岛屿的大多数仍然空置。
当局已经采取了一些措施来打击市场投机以及倒买倒卖行为。去年年底，迪拜将房地产交易手续费用翻倍，达到了交易金额的4%，同时阿联酋中央银行也设定了按揭贷款上限。
一些房地产开发商也采取了相应的措施：国有控股企业Emaar地产规定，相关地产只有在支付了40%的房款之后才能再次出售。
香港将短期倒卖地产的费率上调至15%，而新加坡则为30%，迪拜采取的措施相较之下就显得不够强硬。上月，国际货币基金组织发出警告称，迪拜需要考虑其他国家采取的措施。
当下，这个急于发展的酋长国有想要表现得更有侵略性的意愿。不过从按揭上限的历史数据来看，由于商业银行的苦苦抱怨，中央银行还是放宽了相应的限制。
在6月9日发布的一份公告中，土地局坚称房地产市场基本面非常健康，价格的上涨完全是由于稳健经济水平的推动。
在一周前发布的年度稳定性报告中，阿联酋中央银行发出警告称房地产市场可能过热。不过报告中并没有明确指出当局将采取何种具体措施；美国利率水平依然超低，所以考虑到迪拉姆与美元的挂钩，阿联酋不可能上调利率。
等式的供应一方看起来非常不稳定。在过去的18个月中迪拜共发布了价值超过500亿美元的房地产建设计划，不过尚不清楚其中有多少能够真正落成，又能够多快落成。
其中一些已经开始了主体建设。中央银行的最新数据显示，阿联酋的建设贷款在经过了连续16个月的缩水之后，从前一年的12月份起急剧增长40.1%，达到如今的1810亿迪拉姆，成为2009年6月份之后达到的最快增幅。
银行总贷款的过快增幅在12月份却只有8.8%，数额达到1.1万亿迪拉姆。而贷款大潮才刚刚开始。
信用评级机构标准普尔在上月的报告中称：“由于房地产开发商们发布新的建设项目，越来越多的本地及外来消费者希望进入按揭市场，我们预计房地产贷款额将增速累积。”
一位不愿透露姓名的迪拜银行业从业人员表示本地银行对开发商们的贷款已经开始冒更大的风险：“一些银行会选择性地向某些公司提供100%融资协议。这是非常不利于可持续发展的。”
目前要全面恢复到2008年危机前水平仍是不可能的。这次的危机将一些二级开发商清理出了市场，而幸存下来的这些公司其资产负债表上仍能看出危机留下的伤疤；这至少能让他们中的某些人能更加谨慎。
有迹象表明开发商们开始更加关注竞争对手的计划，而且开始分阶段落实项目计划，只有在重新评估市场需求之后才继续下一阶段建设。
瑞士信贷中东调研部主管Fahd Iqbal表示，相比于过去，如今的市场供应是更加协调的。
不过，这一风险在未来数年可能会变得更大。标普在报告中称，如果大批国外投资者突然失去信息，或是美国突然采取货币紧缩政策，都可能导致市场倒退。
花旗集团地区首席经济学家Farouk Soussa表示：“2013年发生的这一切都是不稳定的。我们是否能够实现稳定的收支相抵或是重回危机前水平都要打上一个大大的问号。”
“在迪拜，任何事物都瞬息万变。如果他们建成所有这些大型项目的话，我想我们该更加担心房地产市场再次出现不符合可持续发展的大规模循环。”