转自emirates247 Parag Deulgaonkar 翻译/郜芳芳
根据Phidar咨询公司公布的2014年第三季度上旬的初步数据，迪拜的房屋出租热有所减退。该数据显示，公寓的平均出租率下降2.9%，独户房屋（包括别墅）则下降5.6%。
“虽然严格来讲，市场供给不足，但是租赁膨胀确实减速了。这一现象很有可能因为H1-2014报告中列出的远大目标，使得房屋要价超过了承受范围。房屋需求十分灵活，但是其他选择，比如公用面积，搬迁到其他地区的费用，都会为价格抛物线设置一个上限。”这家位于迪拜的房地产咨询公司在一份新的报告中说。
但是与去年同期相比，租赁仍呈上涨趋势。
与2013年第三季度相比，公寓和独户房屋的名义平均出租率在今年第三季度分别上涨14.9%和0.9%。
在参与调查的公寓中，海滨住宅的名义租赁率在第三季度有所回升，比如朱美拉海滨住宅区（1.0%）和Shoreline住宅区（2.7%）。对于独户房屋而言，朱美拉棕榈岛和朱美拉岛呈积极态势，上涨3.3%，其他区域则呈下降趋势。
根据2014年第三季度前六周的交易数据，该咨询公司称独户房屋的名义价格下降4%，公寓下降0.6%。
公寓和独居房屋在迪拜的售价形势各不相同。公寓方面，The Greens小区增加0.26%，但是Uptown Motor City下降了0.94%。独居房屋方面，朱美拉岛下降8.4%，但是the Lakes上涨6.4%。
停滞项目重新启动
Phidar公司称，低迷的价格和出租率已导致紧缩，为维持租赁平衡，2018年将需要新增3万套住房。
“迪拜的住房发展机会还是比较充足的，但是市场将从开发专业化中按指数收益，尤其是在供不应求最严重的房地产领域（即中等收入家庭的住房）。”报告称。
该咨询公司认为在这一期间，已停滞的1.5万套住房工程可重新启动，从而创造一个可行的、2万套房屋的供给缺口。
报告预测，通过将国内生产总值（GDP）与工业广告创造的就业机会联系起来，会带来住房需求，但这些需要一个保守的实施环境，即GDP连续5年以平均3.6%的速度上涨。
国际货币基金组织（IMF）表示，即使全球经济放慢，迪拜仍然能够达到平均3.5%的GDP涨幅，但是若全球经济稳健增长，迪拜的GDP则能够增长5.6%。保守的GDP预期将带来5.5%的人口复合年增长率，和3.7%的住房需求复合年增长率。
今年4月，汇丰全球调查报告称2018年前，迪拜将新增9万套房屋，即使人口年增长率低于5%，市场依然能够轻易吸收新增房屋供给，。
“我们相信我们目前还没有达到循环的顶峰，市场在接下来的几年中，依然能够吸收新增加的预期供给，即使人口增长率低于5%。”这家国际银行说。
迪拜数据中心的数据显示，非劳动人口在2012、2013年增长7%，家庭数量在这两年中增长7.6%。
可负担得起的平价房
报告称，开发商是时候将发展重点放在提供可负担得起的平价房上了，尤其是为中等收入的外国人。
“如今的发展大趋势是聚焦迪拜的高收入人群和第二居所需求，但是这并不足以为迪拜经济的主要推动力，即中等收入的外国居民，填补供给缺口。”报告说。
“这一趋势应引起企业和政府部门的高度重视：高速的租赁膨胀将增加劳动力成本，阻碍就业增长和经济发展。”
很多开发商并没有打算提供平价房，Emirates 24|7早些时候曾报道说，一位阿比迪拜的开发商Tasweek最后计划以65万迪拉姆的价格出售一栋两间卧室的联排式住宅。
Phidar公司认为，有些资产的长期资本增值是可以预见到的，但是现如今的供给趋势和承受范围向可持续的长期增长提出挑战。
“依据当前市场机制，短期投机是推动卖价增加的因素。有些资产的长期资本增值确实是可预见的，但是考虑到人口，承受力和贬值等状况，想要保证资本在所有领域、资产类型和品质中真正增值，是很困难的。换言之，另一轮价格分歧呼之欲出。”报告补充道。