2011.07.12 迪拜二季度房产报告

投稿/ SPF置业销售顾问   蒋一峰

市场供应
1．2011年二季度，大约有2000套住房推向市场，现迪拜住房市场总库存量为322,000 公寓占79%，别墅占21%。
最大完工项目为Business Bay商务港的 Mayfair ，和Dubai Marina游艇港的Sliverene Towers
2.在三季度和四季度预计另有18, 000套推向市场。同时我们降低了对未来市场租房的供应量期望，但是我们预计的住房供应量还是要比RERA（迪拜房地局）报道的10,000套住房要高。年内即将完工的世界第一公寓Princes Tower公主塔（770套住房），Jumeirah Village将有1500套推向市场。
3.此前一些停工的项目，重新开工，但在2011年内完工不会很多，但会在2012年和2013年推向市场。同时现金流也慢慢流入建筑行业，额为Nakheel在外来几个月里会重启了一些工程项目，一些个别开发商在过去两个季度也重新开工，特别是Emirates 路的Dubailand 和Al Warqa之间。
4. RERA宣布取消217个工程项目，但是没有具体披露这些工程的名单。所以很难精确的预测对2012年和2013年的供应量。

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市场需求
1. 二季度，传闻在迪拜部分区域销售量上升，但缺少令人信服的证据。根据房产经纪和抵押贷款公司的数据显示在迪拜的住房市场交易量有大大上升，但是这里这些数据难有很可靠的信息来源。
2.随着贷款政策的放松，和MENA（中东和北非）地区的政治局势的动荡，在一些较成熟板块的别墅的需求量大大上升，带动价格的上涨。
3.最近公布赋予国外购房者三年居民签证的政策，会刺激需求量，但是这个政策的最终影响还取决于更多细节的公布。
4.Reidin公布的数据显示2011年二季度租房的成交金额亿较2010年一季度有69%的增长，成交的房屋数量有22%的上涨，实际成交量是有所上涨，但是一数据略有夸大，
市场表现
1.公寓平均租金交去年下降3%，交一季度下降1%。在交低端社区下跌幅度最大(International City 和Discovery Garden)租金跌幅在7-11%
2.别墅平均租金交今年一季度上涨4%，由于高端别墅和成熟别墅的社区的需求量非常大，例如 Palm Jumeriah 和 Arabian Ranches。
3.二季度公寓的卖方要价下跌5%为9989AED每平米，平均成交价格下跌在1%左右 8234AED每平米。
4.二季度别墅的卖方要价略上涨，实际成交价格上涨3%为9257AED每平米。
市场展望
1．虽然在一些高端的别墅小区租金略上涨，但是我们对于整个宏观市场的看法不一致。特别是在暑期，通常的房产交易的淡季，我们认为不会有更多的租金上涨。
2.市场总体的趋势还是向下，特别是公寓，同样在迪拜和阿布咋比，因为2011年下半年会有更多房源推向市场。两室的公寓平均租金为AED81,000由于下半年更多住房推向市场，预计租金还是下降，两室公寓售价保持平稳，但是今年下半年价格还会在区间内调整。三室别墅的租金保持平稳，但是在新的供应量推向市场，预计2012还是有下降趋势。三室别墅的售价预计会保持平稳在一些高档的别墅区会略有上涨，但是一些不成熟别墅区的价格在2011年下班年会继续下跌。
3.在租赁市场，这一季度虽然房东的要价没有很大幅度的下降，但是在一些偏僻的版块，他们在租金上也愿意做出让步，比如一般在一年租期上额外多给一至二个月的免费入住期。有的免去空调费用，降低了租客的成本。
以上信息来源 Jones Lang LaSalle MENA（仲量行 中东及北非部门）由SPF置业销售蒋一峰翻译提供 联系电话 0566967268